住宅の価値が20年でゼロに　日本の「異常な状況」

日本の国土交通省がこのほど行った調査で、1969年以降の住宅方面への累計投資額と住宅の資産価値との差額を調べたところ、約500兆円という巨額の資産が羽もないのにどこかに飛んでいってしまったことがわかった。これは日本の国内総生産（GDP）に相当する金額だ。日本国民はこうした事実をよくわかっていない。所有者の多くは住宅を売りに出そうとする時に初めて、自分の最も大切な資産が一銭の価値もないということに気がつく。「上海証券報」が伝えた。

日本の不動産市場における中古物件の割合は13％にとどまる。中古に人気がない原因はさまざまで、最も重要なのは住宅の価値が購入後に下降の一途をたどるということにある。

日本では約60％を占める木造住宅が価格低下ペースが最も速い。しっかりした木造住宅でも、20年も経てば同じ道をたどり、資産価値はゼロになる。所有者がどんなに手を入れて、メンテナンスを怠らなかったとしても、不動産仲介業者は一顧だにしない。価値を維持できない商品は、当然のことながら「財産」とはみなされない。こうして日本の不動産市場では「財産」が絶えず普通の「商品」に変質させられてしまう。

不動産の価値が20年でゼロになる、その根拠は何だろうか。財務省は木造住宅の耐用年数を22年と規定するが、実際には市場での価格と税制度との間には何の関係もない。こうした規定がなぜ不動産業界で通行しているのだろうか。これは政府、不動産業界、建築業界、銀行業界が手を取り合って生み出した「異常な状況」だといえる。

政府からみれば、新築住宅は消費財であり、固定資産であるとの位置づけで、消費税と固定資産税を同時に徴収できる。一方、中古住宅は市場に流通しても、基本的に消費税は徴収できず、付随した土地の売買でも消費税を徴収することはできない。また政府の政策的観点からみると、住宅着工率は経済成長を左右する重要な要因で、中古取引が活発になれば、新規着工率が打撃を受け、経済成長を促す政策の効果もこれに応じて減退することになる。